Eigentumswohnung vermietet gekauft – Was passiert bei der Übergabe?

Der Kaufpreis ist geflossen, die Tinte unter dem Notarvertrag ist trocken. Doch was passiert eigentlich, wenn die frisch erworbene Eigentumswohnung bereits vermietet ist? Eine „klassische“ Schlüsselübergabe an der Wohnungstür findet in diesem Fall nicht statt.

Kauf bricht Miete nicht: Die rechtliche Lage

Der wichtigste Grundsatz im deutschen Mietrecht (§ 566 BGB) lautet: „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet für dich als neue:n Eigentümer:in, dass du automatisch in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten eintrittst. Die mietenden Personen behalten ihr gewohntes Zuhause zu den vereinbarten Konditionen.

Die „Übergabe“ findet am Schreibtisch statt

Da die Mieter:innen im Besitz der Wohnung bleiben, erfolgt die Übergabe vor allem dokumentarisch. Folgende Unterlagen sollten den/die Besitzer:in wechseln:

• Der Original-Mietvertrag: Inklusive aller Nachträge und Mieterhöhungsschreiben.
• Das Einzugsprotokoll: Wichtig, um den Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses zu kennen.
• Die Mietkaution: Diese muss inklusive Zinsen an dich übertragen werden.
• Transparenz schafft Vertrauen: Die Mieterinformation

Sobald der wirtschaftliche Übergang (Nutzen und Lasten) erfolgt ist, sollten Verkäufer:in und Käufer:in die Mietpartei gemeinsam schriftlich informieren. In diesem Schreiben werden die neuen Bankdaten für die Mietzahlung sowie die neuen Ansprechpersonen (z. B. du oder eine Hausverwaltung) benannt.

Nebenkosten und Zählerstände

Auch wenn du die Wohnung nicht physisch übernimmst, ist ein Blick auf die Zählerstände wichtig. Zum Stichtag der Kaufpreiszahlung sollten die Stände für Wasser und Wärme (sofern keine Funkablesung erfolgt) notiert werden. Dies dient einer sauberen Abgrenzung der Betriebskostenabrechnung zwischen der verkaufenden Seite und dir.