BGH schränkt pauschale Verteilung nach dem Objektprinzip ein

Die Finanzierung von Großsanierungen führt innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht selten zu intensiven Diskussionen. Ein aktuelles Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sorgt nun für eine erhebliche Stärkung der Rechte von Eigentümern kleinerer Wohneinheiten und setzt der Abkehr von bewährten Verteilungsschlüsseln enge juristische Grenzen.

Der Streitpunkt: Gleichverteilung vs. Wohnfläche

Im konkreten Fall ging es um die Finanzierung einer neuen Heizungsanlage in einer WEG mit 15 Einheiten. Die Mehrheit der Eigentümer hatte beschlossen, die anfallenden Erhaltungskosten nach dem sogenannten Objektprinzip – also zu exakt gleichen Teilen pro Wohneinheit – umzulegen. Zuvor galt der gesetzliche oder vereinbarte Schlüssel nach Wohnfläche bzw. Miteigentumsanteilen. Gegen diese pauschale Verteilung, die kleinere Wohnungen im Verhältnis stark mehrbelastet, klagte ein betroffener Eigentümer.

BGH sieht unzulässige Benachteiligung kleinerer Einheiten

Die Karlsruher Richter gaben der Klage statt und stellten klar, dass eine solche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels per Mehrheitsbeschluss regelmäßig den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Der BGH begründete dies damit, dass größere Wohneinheiten typischerweise einen höheren Instandhaltungsbedarf verursachen und zeitgleich in einem weitaus größeren Maße vom allgemeinen Werterhalt der Gesamtanlage profitieren. Das Gericht zog bei der zulässigen Mehrbelastung einzelner Parteien deutlich strengere Grenzen als in der bisherigen Rechtsprechung.

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in der Region um Siek

Als Geprüfte Immobilienbewerterin (Sprengnetter Akademie) sehe ich in dieser Entscheidung ein wichtiges Signal für den regionalen Immobilienmarkt. Wer im Umland oder direkt in der Region um Siek eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung erwirbt, erhält durch dieses Urteil mehr Kalkulationssicherheit. Es schützt Kleinanleger davor, bei anstehenden energetischen Sanierungen oder Modernisierungen von einer Eigentumshierarchie im Rahmen von Mehrheitsbeschlüssen überproportional zur Kasse gebeten zu werden.